戴德梁行近日发布2022年三季度南京写字楼及商业市场报告，深度剖析疫情影响下的市场发展趋势。
图左:戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历
图右:戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔
2022年Q3，南京国内生产总值达7800亿元，同比增长1.7%。受疫情影响，写字楼项目入市时间更为审慎，3季度仅华新城T1新增入市，推高市场总存量增至435万平方米。
TMT行业成交活跃，优质企业扩张速度快，承租能力强，租赁成交占比达33%，主要分布在新街口、河西、雨花、江宁等区域；金融行业三季度租赁成交占比达25%，新街口以保险、银行等服务机构为主，总部金融、信托、投资基金等在河西板块形成规模聚集；三季度甲级写字楼整体吸纳量为45,136平方米，环比下降2%，全市整体空置率环比上升0.8%至25.9%，新街口板块因代表性项目入驻率提高，空置率降至22%，河西因新项目入市影响，空置率升至28%。
从租金表现来看，受经济环境等因素影响，写字楼业主在租金和免租期等条件上进一步让步，整体租金成交净价进一步下降。2022年Q3甲级写字楼平均租金小幅下探至人民币2.77元/平方米/天。疫情以来，租金持续承压，但仍保持在2.7元的价值线之上，空置率呈缓慢下降趋势，体现市场的发展韧性。
销售市场仍以去库存为主，三季度新增供应约8万㎡，成交面积约8.3万㎡，成交价格进一步下探至约1.5万元/平方米，去化压力较大；
零售市场表现亦可圈可点。南京国际消费节及“消费券”等利好促进消费市场复苏回暖，中高端购物中心客流量回升。三季度，坐落于夫子庙商圈的南京万象天地和桥北商圈的金象城入市，为市场带来244,000平方米新增供应，推动市场总存量达到517万平方米。
首店经济突出，地标型高端项目获青睐，如LVMH旗下梵诗柯香于德基广场开设全国首店；人气奶茶品牌茶颜悦色于新街口IFCX和景枫中心开设两店；闽和南等品牌于南京万象天地开设南京首店。本季内，南京中高端购物中心整体空置率从3.9%上升至4.7%。因此，大多数购物中心已下调租金收入预期，以维持稳定的出租率。本季度南京中高端购物中心首层租金报价为每月每平方米663.1元，环比下降2.0%。
未来三年，南京或将进入购物中心集中开业的高峰年，预计约20个中高端购物中心入市，这将会使得租赁市场中的租户方拥有更多的议价能力。
戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示，2022年三季度，商业及办公市场发展平稳，亮点突出，市场变革进一步加速，商办市场在建筑空间、办公空间、灵活办公体验、运营模式等方面市场趋势进一步显现，更多元的租户需求将进一步考验发展商的运营能力。未来在长三角一体化、南京都市圈建设及国际消费中心城市建设过程中，持续优化的营商环境、不断完善的轨道交通，多措并举的支持政策，将进一步吸引总部企业集聚，推动各大商圈协同发展。
南京都市圈科技创新度和宜居便捷度表现优秀
都市圈发展是“双循环”体系下扩大内需的重要战略抓手，是推动新型城镇化高质量发展的重要空间载体。同时，都市圈发展是承接世界经济重心转移的重要组成部分，省会都市圈未来将迎来“新投资、新消费、新产业、新城市”四大发展机遇。作为引领中国进入新周期、新阶段的关键突破口，省会都市圈需要进一步挖掘产业和人口集聚带来的红利和潜力，加速人力资本积累，探索中国式都市圈可持续发展创新模式。
南京都市圈是长三角带动中西部地区发展的重要传导区域，目标打造长江经济带重要的资源配置中心，目前南京都市圈科技创新度和宜居便捷度表现优秀，在区域协调发展、产业结构调整仍有提升空间。
戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔指出，在大交通方面，从公路、铁路、航运、航空四个方面入手，可以提升南京都市圈的交通便捷度，融合带动都市圈一体化发展。在大市场方面，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步打破地域分割和行业垄断，互利共赢，营造良好有序的营商环境。在大消费方面，推进服务业快速发展，积极创建国际消费中心城市，促进消费市场提质扩容，着重首店经济引领，促进市场活跃度、消费繁荣度达“双高”。
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