2023年6月16日，首批4单基础设施公募REITs扩募项目正式上市，自此打开我国REITs市场“首发+扩募”双轮驱动发展新篇章。
一年来，上述4单项目通过扩募提升了资产类型和资产区域的分散度，增强了项目的竞争力和收益水平。与此同时，我国基础设施公募REITs扩募工作加速推进。
据《证券日报》记者统计，截至目前，自2021年6月份首批REITs项目上市以来，境内市场已有36单REITs项目完成上市。以上交所为例，共有25单REITs完成首发上市，其中有2单REITs项目完成扩募落地，4单项目发布扩募公告。
扩募机制落地启新篇
自我国公募REITs市场“拔锚起航”之日起，关于扩募的筹划便提上日程，打造成熟完善的政策基础更是重中之重。
2022年5月31日，在中国证监会指导下，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金规则适用指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》，成为现行扩募机制的核心政策规范。同年，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金新购入项目申报推荐有关工作的通知》，进一步对基本扩募规则作出规定。
这也成为首批基础设施公募REITs项目顺利扩募的重要前提。正如华安张江产业园REIT原始权益人对《证券日报》记者所言:“华安张江产业园REIT从2022年二季度后就启动了扩募资产的尽调工作，相关政策文件为产品扩募提供了路径指导。”
首批基础设施公募REITs扩募项目的成功上市，充分证明了扩募机制在打造基础设施资产上市平台方面的作用。公开数据显示，首批发行项目募集资金规模合计超过50亿元，叠加首次发行上市合计募集资金规模超过1000亿元，带动新增项目投资超5700亿元，在扩大有效投资方面发挥了重要作用。
以中金普洛斯REIT为例，扩募项目总发售规模为18.53亿元，净回收资金将以资本金形式优先投资于国内15个物流及产业园区项目。
中金普洛斯REIT原始权益人对《证券日报》记者介绍，截至目前，扩募回收资金正按计划进行投资，已有部分募投项目完工并投入运营，在拓展普洛斯资产网络布局的同时，助力全国性和区域性企业的业务发展，对当地的经济和民生发展也起到了一定的支持作用。
扩募市场效果见真章
事实上，首批扩募项目起到了积极的示范作用。
在严凯文看来，基础设施公募REITs扩募有助于提升REITs产品的现金流水平，从而维持二级市场价格稳定；同时，通过扩募可以实现对不同类型资产的分散投资，实现资产组合的优化。
例如，华安张江产业园REIT原始权益人在谈及扩募新购入张润大厦的意义时表示，对原始权益人而言，有利于扩大融资规模，加大主业投资力度，加速“投融管退”的循环速度，以此为基础构建更为成熟的资产证券化体系，最终服务于科技产业以及实体经济；对产品本身而言，扩募有利于形成基础设施基金规模效应，分散个体底层资产经营风险，平滑基金整体收益。
数据给出了更为直观的证明，扩募后项目收益率均有明显提升。据Wind资讯数据统计，中金普罗斯REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港REIT和博时蛇口产园REIT扩募前项目区间收益率分别为0.41%、-1.59%、1.78%和1.66%，而扩募后的区间收益率则分别为4.29%、11.98%、5.99%和5.08%。
与此同时，随着首批扩募项目的顺利上市及稳健运营，更多扩募项目纷至沓来。
据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，已有国泰君安东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT先后宣布计划申请扩募。此外，富国首创水务REIT、中航京能光伏REIT扩募申请正在接受监管审核。与此同时，中信建投国家电投新能源REIT和华夏金茂商业REIT也曾公开表示正积极筹划扩募工作。
值得注意的是，中航京能光伏REIT扩募项目是行业首单资产混装的扩募项目，这意味着公募REITs将从单一资产扩募迈进混装资产扩募的“2.0时代”。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对《证券日报》记者表示，随着REITs市场规模扩大，可以容纳更多的资金量进出，有利于大规模机构投资人的参与。只有规模增加了，大资金才可能参与进来，从而改善边际定价所导致的涨跌被放大的局面，这有利于推动中国REITs市场进入良性循环。
“混装资产”或成未来方向
一方面，首批4单基础设施公募REITs顺利扩募后，我国公募REITs市场初步形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局；另一方面，首批扩募的REITs项目在平衡新旧投资人利益、扩募时机具体选择与把握、扩募资产的选取与定价等多个方面，都积累了宝贵的经验和教训。
与此同时，今年以来，基础设施公募REITs二级市场持续回暖。据Wind资讯数据统计，今年以来，基础设施公募REITs二级市场价格快速反弹。截至6月15日，36只上市公募REITs年内平均涨幅达到8.24%，更有18只年内涨幅超过10%。这些积极因素都有利于进一步优化扩募机制、推进原始权益人与投资人共赢。
谈及如何优化扩募机制，朱元伟表示，“混装资产”或将成为未来我国REITs扩募的一个方向。据悉，目前，市场上已发行的扩募资产均以原始权益人的自有资产为主，与首发资产属于同一类型，而单类资产扩募存在选择方案少、风险分散性低、培育难度大等问题。
这正与华安张江产业园REIT未来规划不谋而合。华安张江产业园REIT原始权益人对《证券日报》记者透露，张江集团和张江高科目前在管资产面积约五百万平方米，除了张江光大园和张润这类研发办公类的商务园区，还包括医疗科技产业园和一些生产研发类的厂房等资产，此外还有一些其他正在开发的储备项目，这些都将成为项目扩募的坚实后盾和储备资源。
展望未来，随着我国公募REITs市场持续发展，产品数量和规模不断提升，扩募机制必将发挥更加重要的作用。考虑到目前大部分已上市产品运营较稳健、业绩达预期，通过扩募实现分散投资和稳定分红，预计将是更多公募REITs的选择。
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